任志強:有生之年我應該看不到房價大幅下降了

作者:任志強 2016-12-09 14:18:12

  僅僅一個國慶7天假期,20個城市的樓市限購政策紛紛出臺。那么,限購對房價下跌有作用嗎?不妨從任志強先生在今年6月2日晚的分答中尋找答案。

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  任志強先生繼今年三月份個人新浪微博被關閉后,6月2日晚開通的分答僅存在了一晚上便被關閉。

  以下為任志強在分答上回答讀者問題的內容整理稿,一共46個問題,主要集中在房價走向和改革方向。此外,任志強還談到了他個人的近況,全文較長,但全是干貨,值得認真閱讀!

  1、問:任總你好,我在北京工作,現無購房資格,想在燕郊買,燕郊均價2萬左右,你看好燕郊的發展嗎?

  答:任何一個城市都可能有溢出效應,這種溢出效應就會使周邊的地區在核心城市發展的過程中受益。

  2、問:最近很多一線房企大舉向三四線城市發展,比如恒大,碧桂園,您對未來幾年三線城市房價走勢怎么看?

  答:統計數據上看到的是更多的房企是向一線二線轉移,而不是向三四線城市發展。

  3、問:任總,中國目前房價看似沒有所謂的拐點,您認為房價會降?還是房價增速減緩,等待人民收入水平提高?

    答:房價下降的可能性不大,我沒看到哪個國家的房價是下降的。日本是特殊情況,一個是城市化率接近90%,一個是老齡化程度在超長的經營,另外一個已有的住房情況在改善,當改善過后再想提高,與經濟的增長不相適應,只有日本這種特例,但很少出現,中國還很遠很遠。

  4、問:任總,您覺得除了北上廣深杭,還有哪些城市的房地產值 得投資?

  答:優先的還是北京。

  5、問:任總,北上廣深的房子現在都快10萬一平了,現在還能再買嗎?會不會被套住?

  答:要想投資,最好別買最貴的房子,越便宜的房子升值潛力越大,貴的房子是給富人住的,他們也許裝修得很豪華,不會輕易去改變,他們換房子的機會就會減少。

  而一般價格對大多數人來說是剛需的房子,升值的潛力會更大,空間會更多。

  6、問:任總,請問中原地區的二線城市,比如鄭州的房價還會漲價嗎?

  答:當鄭州越來越快的會成為米字形的高鐵的交通樞紐的時候,房價是一個上漲的過程。

  7、問:您覺得中國的房價什么時候會下降?臨界點在哪兒?

    答:我不認為在我的有生之年能看到房價大幅下降的情況。也許你還年輕,但至少我在世的這段時間不會出現。

  8、問:我年齡27,家里有房,武漢上班二環房價18000元,是否值得買一套,我認為武漢房價還會上漲,您怎么看?

  答:從總體上所有城市相比之下,武漢還屬于價格的洼地,房價從未來的情況看,上漲的可能性大于其他情況,所以武漢還沒有達到一個中心城市的規模和效果。

  9、問:任總,自己攢了一點小錢,剛夠在三線城市買房,要把所有錢用在房子上嗎?我該怎么合理用這筆錢,謝謝。

  答:如果有余錢,放在銀行不如去買房子,但買哪里的房子是你自己決定的,一定要買一個有潛力和發展余地的地方的房子,至于是一線二線三線,只要不是你自己居住,在哪里買無所謂。哪里的收益最高就去哪里買房子。

  10、問:任總,我是做餐飲的,感覺很多地方的商鋪租金虛高,如果生意不是特別好,根本賺不到錢,您怎么看這種現象?

  答:在印度的貧民窟里面,租金最高的是餐飲,比如他們叫面包房,類似于做面包之類的產品的地方,他們的租金也是最高,民以食為天。所以關鍵是你的餐飲是不是夠好,如果你的餐飲夠好,租金的價格不是問題。如果你的餐飲本身的情況不夠好,低租金不一定能解決問題。

  11、問:你的“房價永恒上漲論”怎么理解?

    答:人口不斷增加,經濟不斷上漲的過程中,房價必然是上漲的,只有在一個城市經濟開始下滑,墮落,人口開始離去的時候,這個城市的房價才會不再上漲。當中國還有巨大的農村人口向城市轉移的過程中,多數城市還是上漲的。

  12、問:突然回答這么多犀利的問題,明天媒體會不會炸?

  答:這個問題我沒法回答你,只能由你們來決定了。

  13、問:想請您以一個過來人的身份對現在的年輕人提幾條衷心的建議,好讓這些人少走彎路,早一些成熟。

  答:書看得多了就會少走彎路,通過他人的經驗中獲取自己應該獲得的知識。重要的是認知論上,要有獨立思考的能力,當你能獨立思考的時候就不會隨波逐流,就會少走彎路。

  14、問:假如房產產權70年這個政策不變,同一個人花幾百萬在大城市買房的生活質量肯定不如租房好,說的對嗎?

    答:《物權法》上說房產權到期后自動續期,這已經定在中國的法律中了。所以70年產權已經變成了一個偽命題。我個人覺得你的錢沒有其他的用途,還是買房子好,不管是幾百萬還是幾千萬,也許買房有更多的升值空間。

  15、問:任總,給我們簡單介紹一下美國的房地產是什么樣子的?

  答:這大約要用很長的一個時間才能講情況。最簡單的說,美國的房地產是以二手房交易為主,而中國的房地產由一手房轉為二手房轉移大概需要很長的一段時間,也許8年、10年以后。真正轉入以二手房為主的市場,和現在以一手房為主的市場是完全不同的一個概念。

  16、問:什么情況下北京房價會下降。北京比紐約高合理嗎?

  答:北京是個權利中心的城市,紐約是市場化的城市,二者沒有可比性。從目前的情況看,北京應該會增加到3000萬人口,這種需求依然在繼續,但紐約絕不會因此增加更多的人口。紐約現有的房價高的大概10萬美金/平米,一般的也要3-4萬美金/平米。北京現在和紐約的差距還很大。

  17、問:任總你認為未來10年中國是否會發送類似美國次貸危機的情形?

  答:中國不會發生類似美國的次貸危機,因為中國有巨大的首付。中國在個人住房市場的杠桿率是非常低的。美國僅僅3億多人口,但個人住房信貸達到13萬億美元,幾乎僅次于GDP總量,而中國只有GDP的1/5。

  而中國恰恰是個人住房的杠桿率太低了,才不會出現類似于美國的次貸危機。

  18、問:強哥,您覺得,年輕人在買房和創業之間應該如何選擇。

  答:年輕人為什么總要把工作和生活對立起來呢?創業或許不需要自己的錢,但生活要靠自己的錢。如果你只有一筆資金,又想創業又想買房,你可以買房當辦公室,這樣就不需要租辦公室了。

  所以買房和創業之間不是一種絕對的對立情況。如果你的創業有更好的一種投資需求,就會有投資者為你提供資金。或者說你根本就不是在創業,你是在就業。

  19、問:幾年前,你說中國的房子就是炸掉也不會降價,當時很多人罵你,現在過去幾年了,你還有什么要表達的?

  答:我沒說過你說的那種話,我說的是炸掉的是那些過多的庫存,而有些庫存炸掉是為了改變他的用途。比如過去深圳有很多工業加工廠房,而工業加工已經成為淘汰的項目,不炸掉工業廠房,你還會住在那種地方嗎?炸掉是為了改造,改變他的用途。也許你理解錯了,或者說你被傳言欺騙了。

  20、問:任總,您覺得北京學區房近5年會發展成什么樣子,您更看好北京哪個位置的學區房呢?謝謝你,盼復。

  答:北京的問題是2000多所中小學幾乎減少一半,僅西城區就縮減了一半的學校,曾經一段時期,計劃生育導致生源不足而減少了教育分配,因此才有了學區房的概念。

  這種學區房從目前來看,最優秀的集中在幾個區域,比如西城、海淀、東城,而南城幾乎看不到學區房的需求,他們沒有特別優秀的,或者說很少有幾個優秀的學校。未來的發展主要是普及化為主的一種教育方式。

  21、問:您認為中國有可能進入租房時代嗎?一個二十歲的有生之年能見到嗎?

  答:中國要想進入租房的時代,至少國家或者個人能提供用于出租的房屋。比如在德國,有合作社的方式來進行租賃的,而這些租賃房屋屬于政府的大概17%,而屬于個人的有80%多。

  中國一直限制個人購買第二套第三套,所以拿不出更多的房子用于租賃,而政府本身又很難滿足整個租賃市場的住房需求。租賃市場的建設需要制度做保障,目前我們沒有出臺相關的更好的制度。

  22、問:年輕人,買房還是租房?

  答:無論年輕人還是老年人,都需要有一個正確的看法。租,最后是沒有實物存在的!買,這個東西是你的,他除了居住功能外,還有個自然升值的功能。從全世界的角度看,這種自然升值,在人口密集和聚集的區域,是有保障的。

  23、問:任總,對于年輕人來說,你建議租房還是貸款買房?未來十年房價會有怎么樣的變化?

    答:無論是年輕人還是成年人,只要是有經濟支付能力的人來說,都應該買房子。買房子,至少他的資產價值還在;而租房子,所有的付出未來都會一無所有。

  24、問:美國正在收縮貨幣政策,中國也有這個跡象,加上經濟L型新常態,這會不會導致日本那樣的崩盤?

  答:我不認為中國的經濟會出現類似于日本那樣的崩盤,我也不認為是L型,也許是一個繼續下降的斜坡,并沒有到在某一個程度達到穩定的情況,只是下滑的速度會減慢,但距離崩盤還有很遠很遠。

  25、問:近期北京通州的房價會不會大幅度增長?

  答:當我們的政策是以房價為主要調控目標的時候,供求關系就會因為調控政策的出臺在短期內受到遏制。而長期內供需關系就會惡化,因此,一段時間之后房價仍然會大幅度上漲。

  重要的是以供需調節政策,這樣才有可能達到平衡。如果不能滿足供需,而僅僅是從限購、限制需求的方法來抑制房價的話,短期內可能有效,長期而言通常是可無效甚至失敗的。

  26、問:大炮最近的生活狀態是怎樣的?每天都干些啥?

  答:我的生活很好,每天可以讀很多的書,雖然有些活動,上級不讓我們參加,但我們從事一些公益的事情的時候,他們還是會批準的。重要的是自己的心態,我可以看很多的書,我可以和很多朋友聊天,我也可以聽到很多批評的聲音。

  如果一個人的心態,始終保持著良好的狀態下的時候,你的生活狀態就會非常好的。盡管你的生活可能在物質上并不缺少什么,但如果缺少精神上的追求或者沒有一個努力的方向,也許你仍然會感到茫然。重要的是生活中要有一個明確的自我追求的目標。

  27、問:任總,您討厭王健林嗎?

  答:我為什么要討厭王健林呢?應該說,任何一個人我都沒有討厭過他們,你可以喜歡,也可以不喜歡。不喜歡,就離他們遠點,何必要去討厭他呢?我們還是希望所有人都成為我們的朋友。

  希望你們和所有人站在同一個角度上去看問題。也許你們分析的方法不同,但不要從個人的惡好、習慣去分析一個人或討厭一個人。看一個人要看他為國家做出了多少貢獻,要看他是不是真實的。

  28、問:王思聰為什么定價比您高?

  答:也許他是為了掙錢,我是為了交流。不過,我也會逐步提高我的價格的。但我更愿意和大家分享我們在一起更愉快的一些“場所”。(然而第二天就被封了)

  29、問:您覺得劉春和潘石屹這兩個人怎么樣?我覺得你比劉春帥太多!

  答:他們都是我的好朋友。劉春有更多的思想,潘石屹有更多的溫柔,兩個人類型不同,人不能只看外表,要看內心,他們都是我的好朋友。

  30、問:任總,您覺得目前北上廣深的房價有泡沫嗎?未來十年這幾個城市的房價有降價的可能嗎?

  答:在中國城鎮化率還很低的情況下,尤其是真實的城鎮化率還很低的情況下,從整體而言,房價大幅下跌的可能不存在。

  至少從世界各國出現泡沫的情況看,大多是在局部出現了人口的下降或城鎮化率已經達到很高的程度下出現的,中國還沒到那個時候。

  但中國的宏觀政策是我們沒辦法決定的,如果這些政策出臺的太離譜,可能在局部時間內發生比較大的波動。尤其是中國的貨幣政策,決定中國未來的城市化。

  31、問:這幾天一線城市地王頻出,包括上海、深圳、北京都出現了跳漲式的單價地王,對接下來的樓市走勢影響會如何?

  答:地王的頻頻出現,對整個城市發展并不一定是好事。只要是高單價的地王,都必然是生產豪宅產品,對普通人來說沒有太多意義。對城市的發展來說,僅僅有豪宅是不行的。接下來的走勢要看供求關系和政府的政策,我們的市場還是受宏觀政策的影響占主導地位。

  32、問:大神,聽你的話買了房,請問深圳的房快上天了,還能買嗎?是推薦中心區舊點的還是關外新盤?

  答:從人口結構看,深圳是中國目前最好的城市。老齡化程度最低,年輕人實力最強,創新程度最高,而發展最快。這些都是被樓市所關注的要點。至于選擇哪里投資,可能要看具體的情況。

  33、問:任總,中國的債務危機會爆發嗎?如果爆發,樓市會不會下跌?

  答:債務危機分三種情況。

  1、國家的債務危機,如希臘。

  2、企業的債務危機,如美國的金融危機。

  3、個人的債務危機,在中國幾乎不可能。但企業的債務危機,在某些地方已經出現了。至于把全國都變成一種危機狀態,至少從目前的財務情況來看不太可能。

  我們有一些地方債,但很難形成巨大的危機。企業債、P2P、銀行債,都可能在局部出現危機,在短期可能不會影響到中國的經濟。

  34、問:任總,您好!請問你,未來十年北京上海的房價與香港比肩嗎?謝謝。

  答:北京上海進入完全市場化的情況下,人口至少在現有的情況下會急劇增長。但中國的政策誰也不知道,對大城市來說,行政政策希望人口不斷減少或減少增長速度,這就是自由市場與非自由市場的區別。

  政府的政策在短期內對房價的影響是巨大的。但從從長期看,不改變政治格局和經濟格局,一線城市尤其是北京上海的房價依然是上漲趨勢,至于什么時候與香港比肩,我覺得還早著呢。

  35、問:大炮大叔,您對青島的房價怎么看?近期會增長嗎?

  答:從數據上看,青島依然是總存量過多的城市。如果沒有更多的移民向青島集中或度假向青島集中。青島在較長的時間內,很難把現有庫存消化掉,但不等于房價不漲,因為新建的房子總比舊的房子好。但難以消化的是已經形成的庫存。

  36、問:我只想問,北上廣的房還能買嗎?

  答:這個問題最簡單了,如果要問我,我一定要說還能買。當一個城市還有經濟增長能力或者說因為文化政治等其他要素導致這個城市人口在不斷集中的時候,那么這個城市區域的房子就是漲價的過程。

  當我們的城鎮化發展速度更快的時候,人民會發現我們現有的城市規模已經很大了,但和國際上比較,還是很小很小,也許我們會有更多的大型城市出現,典型的一線城市更是首當其沖。

  為什么會有很多很多的限制性政策在一線城市出現,就是因為他們不想讓這個城市發展的更大,但也許人們的想法和政府的想法是有差別的。

  37、問:任總您對未來十年的經濟走向樂觀嗎?未來十年大城市對年輕人來說更有發展機遇還是挑戰更嚴峻?

  答:判斷未來10年經濟的走勢,最主要看我們的制度變化,如果我們的政治制度讓我們的市場經濟能夠充分發展,那么未來就會很樂觀。

  比如十八屆三中全會特別提到,市場決定資源的配置,市場決定價格。而我們離這一切還很遠。如果這一些都控制在政府手里,未來經濟就會有很多困難。

  那么未來10年,對所有年輕人,對所有人中國人來說,更重要的挑戰是我們現有的制度,能否為市場經濟和未來經濟創造條件。

  38、問:您認為在一線城市打拼的年輕人應該先買車還是先買房?

    答:車只是個工具,房子不一樣,即是居所,也是投資品,有雙重功能,或多重功能。如果你不是天天要跑路,以跑路為主要工作的人,就不是先買車,而是先買房。

  39、問:您認為選擇從商,專業背景重要嗎?什么是讓一個商人成功最重要的因素?

  答:歷史上把僅僅作為商品交易稱為商人,更多的人是把企業家當成商人。二者是有差別的。如果做為一個企業家,不一定需要專業背景,最重要的是發現機會尋找機會的能力,同時要有解決問題的辦法。

  作為企業家來說,更主要的是創造財富,如果沒有很好的組織能力,沒有團隊,沒有把一幫人聚在一起的能力,企業家是很難做成的,不同于做一個小買賣。從商和從企業是兩個不同的概念。

  40、問:任總好,本人生活居住在北京,在三亞投資了套小戶型公寓,現在猶豫是否還要保留,您看好三亞的發展趨勢嗎?

  答:長期看好,短期不行。要看你的資金是否要著急用,如果不著急能到長期就留著,短期要用錢,趕緊賣了吧。投資主要在你資金運用上,沒有用,繼續留著。

  41、問:您對當下正攢錢努力買房的年輕人有什么建議嗎?鼓勵大家如果有錢就買房投資嗎?

  答:如果把錢拿去投資,買房可能是最好的投資之一。如果是作為投資用,買房子就不存在攢錢的問題。你可能買的是最便宜的房子,也許不是為了去住,也許很遠,也許從來沒去過。但升值后把他賣掉,小房子換成一套大房子,從遠距離變成近距離。

  但如果是自己居住,就要選擇適合自己的房子。從時代發展和城市發展來看,房子是相對于更保險的投資方式,至少在城市發展還不足以滿足人們需求的情況下。

  42、問:您覺得中國房地產界,除董藩老師外,誰對房地產的理解最深刻?

  答:對中國房地產理解最深刻的好像應該是我吧!董藩老師有很多理論的研究,認識也很深刻。但董藩老師最缺乏的是實踐,他沒有干過具體的項目,所以他可以從宏觀去講,但不會實際去操作。

  43、問:您在生活中是個可愛的人嗎?你能給現在的年輕人一些警醒嗎?相對年輕人說些什么呢?

  答:我曾經被人們稱為公敵,也被稱為任大炮,所以可能并不被人們看的很可愛,但是我覺得人是要有真誠的。如果我們生活在一個假話的世界,我們永遠不會有真誠。

  我們希望所有的年輕人最重要的是,不要隨著時代的潮流而隨波逐流,要有自己堅定的想法,和堅定的追求,重要的是你能獨立思考。為自己而活著,而不是為別人而活著。

  人們說這個社會是一個共同的社會不能為己為私。這是錯的。只有利己的時候,才能為公。因為你不能妨礙別人。

  44、問:任總,請問您一般和潘總一起吃飯誰請客啊?

  答:過去請小潘吃飯都是我掏錢,我退休以后小潘比較自覺,他開始掏錢。這是一個變化的過程,不過誰掏錢不重要,重要的是我們能在一起吃。

  45、問:問您個關于美食方面的問題:小籠包、臊子面、西紅柿、海鮮醬、臺灣菜、西餐,不知道您愛吃什么?

  答:美食之所以美,是因為各有各的風味,談不上什么喜歡不喜歡,我是一個從未成年時候,就在農村插隊吃糠咽菜…生活給我很深的印象,和那個時代相比,以上列舉的東西都是好東西。

  最遺憾的是我在食堂里面的時候,員工們都說,我從來不說飯不好。什么樣的飯我吃的都很香,因為那比我們在農村插隊的時候要好的多得多。

  46、問:任總,想成為您的女婿該怎么辦呢?

  答:這個我說了不算,這是你們自愿的問題,這是我的女兒自己做出選擇的問題,我永遠不會替他們做各種各樣的選擇。從小時候就這樣,長大了更是如此,我希望當你有了女兒的時候,也用同樣的辦法去看待他們的選擇。

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