任志強:我找不到任何一個國家需要把房價降下來的理由

作者:任志強 2016-12-09 14:11:44

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  我們企業家更關注制度問題,為什么?因為制度決定了企業家的生存余地。

  制度問題不解決,經濟自然上不去

  蔣保信:去年12月份開始,深圳的房地產企業佳兆業差點崩潰了,一些觀察人士由此認為中國房地產的泡沫可能會破滅,還有一些人會擔心房地產行業可能會硬著陸,對此您怎么看?

  任志強:你們媒體提的問題,都是人云亦云的表面現象,沒有做深入分析。

  你要看看,香港有個公司也出現過跟佳兆業一樣的問題,最高管理者被判刑了,結果卻是股票上漲,這還是同期發生的。為什么佳兆業的管理人出了問題,就股票下跌呢?因為制度不一樣。

  在香港的制度下,我把膿包拔了,把病治了,這個公司還是好的。而在中國大陸呢?民營企業如果倒了,所有銀行就都撤它的貸款,讓它倒,沒人想去救它。

  我們華潤的的頭頭宋林也是在同時期被抓了,為什么他們的股票沒跌呢?因為國有企業有背景,銀行不抽它的貸款,繼續給它貸款。佳兆業的問題,是政治問題導致的一個結果,跟房地產市場有什么關系呢?沒有任何關系。

  我們企業家更關注制度問題,為什么?因為制度決定了企業家的生存余地。比如說,我們前幾天去參觀了珠海的通用飛機公司,這是他們當年代表國企從美國收購了同類公司的,但現在也面臨制度問題,因為中國的空中管制,低空不開放,所以小型飛機是賣不出去的,在中國沒有市場。

  中國政府必須把這個制度放開,才有可能讓小型飛機進入家庭,一兩百萬美金的價格,對于有些需要的人來說,并不是買不起。它去年賣了380多架飛機,但是大部分是銷往國外,國內的小型飛機基本上只用于農業和科研,根本沒法進入民用的領域。但其他國家為什么可以?

  歸根到底,如果不在制度上進行改革,類似于佳兆業或者其他一些問題,都會變成表面的經濟現象,但背后的原因其實和經濟沒關系。制度問題解決了,經濟自然就上去了,制度問題不解決,經濟自然就上不去。

  其他方面不開放,經濟增長只能依賴房地產

  蔣保信:有人說,現在政府把房地產當做中國經濟增長的關鍵所在,為了使生產總值增長的速度保持在7%左右,必須讓房地產堅挺。您怎么看這樣的觀點?

  任志強:我覺得不對。因為在其他制度不開放的情況下,只能靠房地產。但如果把其方面放開,不靠房地產也行。其他方面的改革暫時跟不上,不靠房地產靠什么?

  因為房地產是和民生聯系最密切的,它關系到的產業鏈非常長。但是如果其他方面開放,比如允許民間投資去開采石油,也允許石油投資,經濟立即就上來了。美國的頁巖氣革命,不就是因為市場開放嗎?

  中國發展不了,是因為不開放。制度不開放,資源也不開放,比如土地資源,礦藏資源,哪個開放了?假定其他領域都開放了,還用依賴房地產嗎?現在只有房地產開放了,只能靠它。

  蔣保信:假如開放其他行業,房地產會不會衰落?

  任志強:不一定衰落。其他行業開放了以后,對住房的剛性需求和改善型需求也會同時上升的,用不著你去刺激,它也會上來的,你不管制它就行了,有些東西是相輔相成的。開放了,可能是百花齊放,不一定是你死我活。

  蔣保信:現在中國的房地產,在多大程度上能夠拉動中國經濟的增長?

  任志強:現在要靠房地產拉動中國經濟,這種力量是非常薄弱的,今年不行,明年可能也不行。盡管出臺了這么多刺激政策,沒什么大用。

  蔣保信:為什么?

  任志強:因為債還沒還完,庫存還沒消化,要有相當一個周期去消化庫存和解除債務問題。

  歷史經驗就是這樣的,2009年初,我們出臺了一個4萬億計劃,當時房地產投資和房產的銷售都是迅速上漲的,但是房價增長的高峰是在2010年而不在2009年,房地產投資的高峰也是在2010年,新開工的高峰還是在2010年。

  2009年的銷售上漲,只是消耗了大量的庫存,所以當年的投資上不去。今年也同樣,即使今年的銷售很好,但也不能轉換成投資,投資的高峰應該是明年下半年的事。

  我們的GDP計算方式有兩種類型,一類是按投資增加值計算的,所以我們的房地產投資下來以后,經濟就掉下來了。

  另外一類是按照房租計算的,但中國現在共有房租的增加值非常低,基本上對經濟沒什么太大影響。而國際上大部分國家計算GDP是以房租為主的,所以對GDP影響不在投資上,而是在房地產租金的增加值上。

  從目前來看,中國要想讓房地產投資上去,還有許多工作要做,比如說戶籍制度問題、土地制度問題等等,這些沒有得到解決的長遠問題限制了房地產市場的發展。

  想要房價降低的,基本都是自私的

  蔣保信:北大的姚洋說,中國經不起房地產行業的泡沫,如果房地產崩潰,中國金融市場也可能會有很大的危機。

  任志強:他說的是廣義的房地產概念,比如很多企業把房產抵押,以獲取流動資金,這個貸款量是非常大的。房價如果不跌,這部分仍然可以維持,如果房價大跌,它的內部就全垮了。

  假如房地產垮了,本來這個房子值一千萬,銀行可以貸給你五百萬,但這個房子忽然只值三百萬,銀行貸給你的五百萬就要收回來了,你工廠的流動資金就沒了,那怎么辦?

  蔣保信:從這個角度來說,房價也不能降,是嗎?

  任志強:對,也沒有降的道理。中國經濟保持5%-6%很正常,你為什么要讓房價降呢?你有毛病啊?黃金本來值一塊錢,你非得說它值五毛?我找不到任何一個國家需要把房價降下來的理由,所有的國家都認為房價降下來,經濟就不好,個人收入縮水,財富減少了,你為什么要讓它降呢?

  有一部分人非常狹隘,完全是為了個人利益,自己買不起房子,就希望房價降下來。嚴格說起來,天天吵吵鬧鬧,想要房價降低的,基本上都是自私的,他們根本不懂經濟。從宏觀經濟角度來看,哪個國家說要把房價降下來?

  蔣保信:您前段時間說,2015年房價會暴漲,如果今年不買房的話,得等到三四十年以后了。

  任志強:2015年的年底,房價上漲是確定的。4月份的城市房產漲跌變化已經告訴大家了,少量城市的銷售已從負數變成正數了,可能到9月份以后,就從負變成正的增長。

  蔣保信:您說今年房價會暴漲,根據是什么?會暴漲到什么程度?

  任志強:這根本不用討論,現在已經很多人在說這個事了。投資下降,新開工下降,土地下降,我的依據就是這個,很簡單。稍微有點腦筋的人都知道,根本不用討論,歷史和過去都是這樣的。

  2013年的時候,我說3月份房價會上漲,那時沒有人信,但后來真是漲了。我的理由還是土地下降了,開工下降,都是負的,供不應求,肯定會漲。

  蔣保信:也有分析師認為中國房價會一瀉千里,因為中國未售的住房庫存太大,而且富人開始前往美國、加拿大等全球化的都市購買房子了,因為那邊有永久性的土地產權和良好的教育、法治環境。

  任志強:胡說八道。有點數據概念沒有?移民到美國的人,一年也就八千多人,沒有辦法再有更多人移民過去了。你們查查總數量,移民到澳大利亞的能有多少人?全部移民加起來能有多少?

  即使移民出去的人都在國外買房了,所有投資加起來也不到三百億美元,這對中國算什么?中國有八萬多億人民幣,相當于一萬兩千億美元,流失到國外的才三百多億美元,算什么?媒體切不可用這種方式去瞎忽悠,我不認為他是分析師。

  李騰騰:我看到做土地政策研究的學者說,中國房價過高是因為地方政府把土地價格炒得很高,開發商或者房地產商從政府那拿地的成本特別高,這導致了房價的不斷上漲,這是一個不正常的現象。您怎么看?

  任志強:政府把土地作為商品進行買賣,把土地的收益當做非納入預算的小金庫,本身就是我們制度上的失敗,根本就不用討論。

  土地價格在房價中占到60%、70%,我們好幾年前的報告就提出來了,在08年的兩會上,黃孟復專門把這個問題作為正式提案向政府提出來了。毫無疑問,這是房地產問題中非常重要的一個方面,沒什么可討論的。

  李騰騰:如果放開土地市場的話……

  任志強:要放開的不僅僅是土地市場,還有背后的其他一系列東西。為什么住宅的價格要比商業的價格高?因為對中國政府來說,住宅只能是一次性的投入,后期沒有稅收。

  假定我們按照國際辦法,以居住地納稅為主,情況就會大有改變,因為以居住地納稅為主,住宅能產生稅收,對當地政府來說是好事,它就會抑制房價,不讓它漲太高。

  但我們現在不是這樣的。所以地方政府寧愿給你折價,也希望你蓋更多的寫字樓,因為背后有更多稅收。

  你們只看一個點是不夠的。如果不從制度上來解決這一系列問題,房地產的問題是解決不了的。

  注:本采訪進行于2015年6月,但是在房價飛漲的今天再讀,別有一番收獲。

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