任志強房價走勢預測“房價永恒上漲論”到底錯了嗎?

作者: 2019-04-27 09:01:14

  房地產是明顯的周期性行業,有漲就有跌,中國房地產還沒有走完它的一個完整周期。誰笑到最后,誰才笑得最好,從這個角度來說看空者們的觀點更值得參考

  房價多年上漲導致“永恒上漲論”大行其道

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  貨幣巨量擴張引發房價暴漲

  衣食住行是人賴以生存的基本條件,房價自然是普通人關心的話題。房地產業成了最關注的行業,房價的一漲一跌,都牽動著千千萬萬國人的心。

  在房價快速上漲的時代,地產商任志強現在已經也成了“公眾人物”。他不僅是一個普通商人,他的言行更是當下一中重要的“社會符號”。

  中國自上世紀90年代末徹底告別舊的福利分房制度實行住房貨幣化改革以來,住房制度已經進入市場化時代,在10多年的房地產發展中,房價的總體趨勢一直上漲。

  過去十多年,房價的快速上升已經使不少國人形成思維定式和幻覺,認為城市房價,特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市房價只會不斷上升。

  以任志強為代表的地產商也一直看漲中國房價,成為房價永恒上漲論的主要鼓吹者,放大部分國人對未來房價上漲的預期。

  雖然一直有人指出中國大陸房地產存在嚴重的泡沫,但迄今為止,關于地產泡沫破滅的時間預言大都已失敗,這又為任志強們的“房價永恒上漲論”提供了現實基礎。

  美國日本房地產均出現過房價大跌現象

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  70年代體現為高通脹、高房價,2000年以后體現為房價泡沫。

  放眼全球,房地產是明顯的周期性行業,有漲就有跌,不會像中國地產商們期望的那樣一直無限制地、永恒地上漲。

  一般來說,房價持續上漲,這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期,并不斷吸引新的購買者與逐利資本進入房地產市場,使得房地產的價格遠遠高于實際價值,由此產生房地產泡沫。房地產泡沫過度膨脹的后果是預期逆轉以及隨之而來的房價暴跌,即泡沫破裂。

  由于房地產是明顯的周期性行業,經濟周期的逆轉會迫使金融環境發生改變,這會使得房地產市場原有的供求關系發生改變,從而導致房價逆轉。

  上世紀80年代,日本房價快速上漲,房地產泡沫形成。其中東京、大阪等大城市的價格上升勢頭更為迅猛。如果僅按工資收入計,工薪階層傾其一生也難以在大城市中買下一套住宅。

  可惜好景不長,日本房地產市場的繁榮期在1990年底崩潰。房地產市場泡沫崩潰對經濟增長、就業、物價穩定和金融系統產生了深遠的影響。日本銀行業和房地產公司成為房地產市場泡沫的受害者。1990年泡沫破滅以后,日本經濟陷入衰退。直到2002年,與1990年的最高點相比,日本六大城市的土地價格仍然下跌了約80%。

  不只是日本,美國也曾出現房地產泡沫,二戰以來,美國樓市經歷了多次周期波動。最近的一次是美國政府為了推動經濟增長,進行貨幣超發,結果是資產價格出現明顯泡沫,以房價泡沫為主要標志。

  美聯儲的低利率政策和以次級按揭證券化為核心的房地產金融創新導致美國人過度借貸。從2007年崩潰以來,美國房價大跌,包括紐約、芝加哥、華盛頓、洛杉磯、舊金山、底特律等在內的二十大城市房價較2006年高峰時期跌幅超過20%,拉斯維加斯、邁阿密、鳳凰城等地房價更是下降了近七成。

  拐點將近 “房價不倒”的神話面臨挑戰

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  近年來中國負債率大爆炸 負債擴張已舉步維艱

  近年來,政府一方面將房地產扶持成為支柱產業,另一方面,寬松的貨幣政策也造成了通脹預期,迫使更多的人加入按揭買房陣營。

  面對全球金融危機,2008年以后政府并未及時下調經濟目標,依然以投資保增長為主要任務,使得貨幣發行速度超過經濟增速,中國經濟變成靠貨幣支撐的地產泡沫驅動。這樣一來,政府對房地產的“救市”又強化了“房價永恒上漲的神話”,更多人加入地產泡沫中,也意味著更多的人悲劇性地被泡沫綁架并愛上它。

  當前,以北京、上海等一線城市為代表的部分地區,市區房價均價動輒4萬元一平米,已經遠遠超出普通民眾的承受能力。隨著土地供應增加、資金成本上升、人口結構老化,房地產的供需關系也將迎來變化,可以預期在不遠的未來房價從部分“鬼城頻現”的三、四線城市開始,最終全國房價普遍進入拐點。

  近來出現的銀行停貸已經影響樓市交易量,可以想象動輒上百萬的房子沒有貸款,普通人如何購買得起?而且錢荒頻現,利率上升,資金成本提高也會在一定程度上擠出房屋需求,明年房貸利率改為浮動制幾乎是板上釘釘的事情,這也意味著房奴們的月供壓力將會增加。

  買房將變得更為困難,如果持續一段時間,在這種背景下誰也不敢提價,能將房子盡快脫手、逃跑抽身就謝天謝地了,那時將會有樓市學習溫州悄然刮起降價風。

  任志強一直看漲中國房價,與謝國忠等人看跌房價形成鮮明對比,看跌房價者跟任志強們對抗了10年,目前雖然看起來,看跌者慘敗了但并不意味著他們的最終失敗,因為中國房地產還沒有走完它的一個周期,現在還不是周期結束的盤點時刻。誰笑到最后,誰才笑得最好,從這個角度來說看空者們的觀點更值得參考。

  結語世界上沒有一種商品是只漲不跌的,自然也包括商品房。在房價高企的時代,風險意識對于普通人而言,意義更為特殊,買房需謹慎,世界上沒有不破的經濟泡沫,資本游戲總有結束的一天。

 

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