任志強:人民幣貶值持續 房價上漲是市場規律

作者: 2019-04-08 17:37:12

   人民銀行發布消息稱,從今年7月5日起,下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點,釋放資金約7000億元!

  怎么理解最近人民幣的連續大跌?

  近幾天,人民幣匯率大跌,可能是有意為之的手段,就是為了應對貿易戰,維持出口穩定,美國肯定不希望美元大漲,但這是戰爭,由不得他們。畢竟,央媽對匯市的掌控是非常強的。

  通過匯率貶值,可以短暫釋放被迫跟隨國外央行緊縮貨幣的壓力。緊縮意味著對國內經濟的直接打擊,但這里的代價是資本外流。

  但是,資本逐利,哪里有利益,哪里有確定性,資本就會往哪里跑。從這個角度看,人民幣的貶值不能太大幅度,也不能持續太久,這是預期管理的要求。否則,資本一定會想辦法沖破各種管制,這是我們不愿意看到的,也是承擔不了的代價。

  中國幾次人民幣匯率波動和樓市密切關系

  近年來中國人民幣匯率走勢和房價走勢的確有著密切關系,我們把2005年來人民幣匯率走勢分解成幾個階段來分析:

  第一個階段:2005年開始,人民幣匯率開始升值,與此同時房價(以北京房價為例)也開始了上漲。那也是中國經濟快速上漲的幾年。

  第二階段:2008年-2009年間,由于全球經濟危機的影響,中國經濟大幅下滑,房價暴跌,人民幣匯率開始停止升值,走勢進入凝固階段。

  第三階段:2010年后,人民幣匯率又開始升值,直到2015年8月。在此期間中國經濟增速回升,房價繼續上升。

  第四階段:2015年8月開始,人民幣開始貶值階段,迄今一年時間,人民幣兌美元匯率已經由6.35貶值到現在的6.74,貶值6%。在此階段,房價開始下滑,但2016年房價開始大幅回升。

  因此,接下來央行或有這些動作:

  1、人民幣還會繼續貶值。

  2、央行必須要進一步降低存款準備金率,但同時也要防止資金流入樓市。

  近日,國家透露了定向降準的信號。對此,有專家表示,預期中國央行將在1-2周內宣布定向降準,且可能覆蓋大多數銀行,實際上等同于全面降準。

  此外,為了防止外儲流失,更多的城市會加大限售的力度,樓市的流動性會進一步降低。而對于炒房客而言,高杠桿推高的房價,最懼怕貨幣政策收緊。一旦貨幣政策收緊,等于擊中了高房價的七寸。

  對于當前的房地產市場,有人說會跌,有人說還會漲,何時才是買房最佳時機?小小金融認為,該出手時就出手!只要你有需求,就不必考慮太多因素。

  人民幣一定是持續貶值,房價肯定會上漲這是市場規律

  近期,任志強在北京某酒店做了長達2個小時的關于“企業家精神”主題演講,并回答了關于房地產行業的系列問題。任志強稱現在人民幣一定是持續貶值,房價肯定會上漲這是市場規律。

  房地產市場基本邏輯:第一,房子是用來居住;第二,房子不是用來炒的;第三,房子是用來投資;如果沒有第三點,租賃住房從哪里來?如果沒人投資房產,去哪里租賃住房?房地產基本的居住屬性無法改變,房地產投資屬性將長期存在。

  房地產市場調控政策主要是控制房價過快大幅上漲,真正意圖是將房價控制在合理上漲幅度,而不是要打壓房地產市場。房地產行業對經濟發展和推動作用無可替代,所以房地產行業必須要平穩健康發展。

  未來房價會持續上漲,十年之內房價也不可能出現大幅下降。中國房地產市場在政府及市場主導之下,房價會出現階段性波動,短期下降后很快又會繼續上漲,房價上漲主線長期不會逆轉。

  所以通過上述分析可以發現,人民幣貶值,人民幣匯率的下跌,在房地產市場供大于求階段將強化房地產價格的回調,有助于打破房地產市場單邊上升的市場預期,避免房地產泡沫的進一步積累,有益于房地產行業釋放風險健康發展。

 -----------------------以下為延伸閱讀(任志強:嫌房價貴,先買一個小房子行不?) -----------------------

  前幾天,任志強接受采訪說:樓市限制政策,一年半后可能被收回。采訪一經流出,大家反響熱烈。

  可惜的是,任總只簡單回答了幾個問題,朋友們讀得不過癮,意猶未盡。

  因此,我周末找到了任總當時“我的住宅我的金融”全國巡展,北京首展揭幕式上的記者問答問,整理了與朋友們共享。

  關于房價是漲還是跌,什么時候買房合適,干貨滿滿,任總都是知無不言。

 

  請教一下任老師, 這個房價下面會還是會跌?

  城市資源決定房價的高低,你見過哪個有戶口的要逃離北上廣深?

  任志強:

  房價漲和跌的問題,是市場決定的,不是誰說和不說。一個城市的房子漲和跌,和一個國家的房子漲和跌是兩回事。中國現在房價在漲,只能說在某些城市在漲,說現在房價在跌,是因為某些城市在跌。

  一個城市為什么會漲?是因為這個城市有巨大的資源,這個資源可能是氣候,可能是環境,可能是金融,可能是權利,可能是人文,可能是藝術,可能是文化。

  比如我要想要陽光和海灘,我就去海南,海南有的房子,天天在漲價,賣光 了,也有買不動的房子。但是你要是想要霧霾的話就到北京,看你需求什么?

  你要要金融的話,北京的金融是最多的,因為北京的金融占比是最高的,第三產業中金融占比是最高的。

  這個房價之所以高是因為都來占有這些資源,你那個城市不高就占有不了,比如說教育,醫療等等的,你就占有不了。

  但是這個房價是什么?

  房價是當你擁有這些資源的成本,過高的時候,人就不來,當你占有這些資源,買一個房子不管有多貴,你還有余額,為了獲取這些資源,我還有余額,人們繼續進來,這個房價就漲了。

  最古老的時候有一個傳說,叫孟母三遷,為什么要三次搬家?就是尋找資源。尋找個她認為是對子女教育、或者是對孟子教育最好的一個資源環境,所以她就搬了三次家。那么搬家每一次都有成本,你到這個程度上,這個房價是這樣。

  但是如果扣除房價成本和生活成本外, 你還有獲得余額,那你會更多地往這個城市去。反之,你獲得這些資源的成本已經不值得了,那個房價過高,人就跑了,就這么簡單。

  所以房價漲和跌,先問獲取這個資源的利益和房價成本之間的關系是什么。你們看有這么多文章都寫逃離北上廣深,請問哪個是戶籍在這個城市的人說我要逃離我的戶籍所在地?不到北上廣深了?你們都是媒體的,你們動動腦子。

  為什么?因為中國有特殊性,剛才他說建立租賃市場,為什么中國租賃市場不行?中國租賃市場不行是因為租賃上不了戶口。為什么這個城市人不逃離北上廣?因為我的戶口在這里。

  醫療資源我可以占,所以逃離北上廣的戶籍不在這兒,他天生不擁有這些資源,所以他必須進來花一個生活成本,花一個買房的成本去占有這些資源。

  所以這一定是一個資源轉換的過程,你們理解資源轉換的過程,就用不著算房價的漲跌。你們算一算大概就可以算出來,為占有這些資源所需要的房價成本值不值?不值就房價高,值就繼進來,你不買別人就買,你買不起不等于別人買不起。

  如果還有余額,如果北京獲取的資源的收益更大,或者說你更有機會,比如我一個月掙 20 萬,只有在北京可以掙到,其他地方不可以。

  那房價就越來越高了,就是資源占有的獲利水平和你的生活成本房價成本之間的比較,所以你們別問我,所有動動腦子看看就知道了。

  我沒有說房子漲不漲。

  02

  我有了北京戶籍,所以我也沒法調走。但是我又想上車,因為現在房價漲得太快了,從大學的時候上升,一直嫌貴,現在上不了車。您覺得現在我應該在什么時機選擇?

  嫌房價貴,你先買一個8平米的小房子行不行?

  任志強:

  我覺得主要是因為你笨。我們可以看看這些所謂的有北京戶籍的外地人,老覺得我應該有 60 平米的房子,所以我只看 60 平米或者以上的,你得看看 10 平米的房子。先買一個 8 平米的好不好?然后再買 15 的,15 換成 30 的,30 換成 40 的。

  根本就不懂什么叫投資,投資是什么?投資就是沒錢的時候先買一個,買最便宜的股,然后才越來越多。

  你們看看巴菲特,巴菲特能不能說先把比爾蓋茨買了?根本不可能,今天你想買 150 平米的房子?門都沒有。所以你錯就錯在自己笨了,和買不買房子沒有關系。

  你先買一個 8 平米的小房子行不行?別買學區的,你要說房子漲了 10 倍的,你是不是漲成了 80 平方米?這個問題我覺得寒磣。

  03

  每一次房價的變化,包括市場的火熱還有降溫,其實我自己感覺都是跟房貸的這個杠桿的使用程度是相關的。這個您是不是可以說說?

  胡說八道!房地產和中國整體宏觀經濟相關

  任志強:

  這是胡說八道,你們可以查一查,統計局公布的數據,2016年房貸占全部銷售額的比重是多少?按照統計局的報告,大概房貸只占全部一手房的 21%。我們將近 12 萬億的銷售額,只有21%。

  你們再查查 2015 年,是 23%,25%,2014 比這個還高。還可以查今年1到 2 月份,是 31%,去年930出臺了很多加杠桿率,為什么去年的杠桿率只有 21%?

  今年到了二月份怎么變成 31%?31%不高,這個石總剛才說一個數。美國個貸相當于 80 萬億人民幣,將近 13 萬億美元,中國才 1.3 萬億美元,我們大概相當于 12%,很低很低。

  中國人沒習慣,中國人沒有習慣在哪?中國人就是大概還貸是 8.5 年左右。中國人不習慣負債,為什么?

  原因就在于稅,美國人是按什么計算的?一個納稅人扣 50 萬的個人所得稅,兩個要扣 100 萬。相當于多少?相當于所有的利息。

  今年你還完了,明年趕緊繼續付,不付利息,50 萬稅用不完。一生是 7 到 8 年,爭取把 50 到 100 萬的免稅額用掉。我不自己住得好一點?

  所以中國人不是,中國人反正繳稅,那我還不是盡可能還清,越有錢越早還。 所以這個背景,稅收現存的歷史背景決定了人們的動靜,于是你就愿意早還。

  但是,其二是什么?本來個貸是什么?我把未來 30 年的錢拿到今天用,越不還賺得越多。因為今天的 1 塊錢和 30 年以后一塊錢,只值 3 毛,但是把 30 年以后的 3 毛錢放到今天來用,是不是賺大便宜了?

  可是中國人不懂,中國人想的是今天還了今天沒事明天再去做其它的。所以傳統意識和沒有稅收減免的過程造成的情況是不一樣的。為什么有人會用離婚的方式? 離婚政策以后告訴你離婚也不行,就是政府和市場之間進行博弈的過程。

  美國人哪花這個心思?從來就不想這件事,但只有中國有。所以現有的政策就是,可能會存在一些為調整短期宏觀經濟的運行情況而決定出臺政策。

  歷史上我們的說法就是房地產和中國的整體宏觀經濟是密切相關的,所以我們過去歷史的說法就叫房地產和中國的整體宏觀經濟是相關的,增長過高就不能用了,歷史上有過無數次。

  這次不知道,我沒說這次,這都是以前歷史的事,你們愛用以前的文章也可以。但是這次只是說歷史上,這次的事得你來說,我沒說。

  04

  問一下任總哲學的問題,到底是住宅成就金融?還是金融成就住宅?比如說我們現在的銀行最優勢的信貸業務,都基本上是房地產、住宅,70、80%的銀行是這樣。現在我們的 房地產商大概負債有 80%、90%,所以我想問一個哲學的問題。它倆誰最重要?和它倆之間的關系。

  高房價會讓窮人的房產增值縮小差距

  任志強:

  你這個理解不太對,數據也弄得不太對。我們的個貸是因為有 30、40、50、60、 70%,當然不同了。首付很高,給個人貸款的比例杠桿率很低。70%就是 30%,我前兩天問他們要一些二手房交易的數據,石總說建委收拾他們,不讓他給我數據。

  我拿到了數據,二手房交易里面,如果把四成,五成,六成,七成算上,他們是七成首付比例高。最低的是四成,三成二成幾乎沒有。也就是說首付的錢很多,所以在個貸的壞賬率平均在 0.25%左右。有的壞賬可能就是老公撞車死了,沒有人付錢了。

  北京銀行總共加起來的個貸壞賬率不到一個億的人民幣,但是全部壞賬有多少?將近160億,你說這個比例,因為單位的特別是上下游的。所以個貸在中國,不會像目前出現刺激貸,因為美國是 5%的首付,相當于我付了租金,全是稅,我個人一分錢都沒掏。所以跟中國完全不一樣,這是第一個概念。

  第二個概念,開發商有 70%、80%的負債率,你搞錯了。開發商有三個負債率,第一個負債率是你要把絕對負債率,就是 80%都是負債率,把銷售房子的扣掉。因為在我預售的房子里都叫應付款。

  但是我還你房子,我不會訛你的錢,因為你已經買了房子。那么這個錢,我的負債率已經投在了鋼筋水泥上,你要把這個扣掉以后,這個分為兩類,一個是銀行,另外一個是股票、發債券,這兩個是不同的。

  有一些是滾滾滾滾的根本不用還的,比如說普通貸款。所以這 80%如果切完了以后,大部分財產的負債率是 30%。他銷售額越高的時候,你把銷售額都計算成負債的時候,他負債就高了,銷售額給扣掉,這是應付款,這些錢我在兜 里。因為我要還鋼筋和水泥,計算的時候我們常常把這三個誤解了。

  你們就屬于那誤解的,老說 80%的負債率,哪有那么高?你算起來,我們鋼鐵企業、民航快 120%了,海航 120% 多。

  但是飛機呢?有沒還清的錢,但是飛機在那兒。所以你要從這種情況下計算 120% 的時候,用我的資產或者其他情況比對,就不一樣了。

  在座的媒體都算上,你們沒有一個人能說清楚很多問題。我舉一個例子,房價收入比多少多少,都用的是平均價格。你們知道什么是前提嗎?在座的媒體里面,沒有一個人可以說出來。

  第一是收入中約數,第二是房價中約數,第三是戶籍面積,在國際上里看美國,美國一公布,一公布房價,沒有弄平均數的。如果用平均數,中國是 0,為什么?海南正 28 度, 東北負 28 度,一平均不就沒有了嗎?你們是巨大的錯誤。

  第二是收入,在美國的收入里面分工資收入多少、財產收入、金融收入,中國在所有的收入里面沒有計算房子的收入。在美國,為什么說它在房價上漲的時候,個人消費不一樣? 是因為房價上漲是因為我到最后把房子賣了可以賺很多,或者房子抵押貸款就沒有問題。

  中國人弄成了平均數,你們算房價是 0 嗎?沒有吧,所以你們媒體老說,房價高會導致貧富差距大大拉高,嚴重了。高房價會讓窮人的房產增值縮小差距。所以我的思想和你們的思想不一樣,因為你們不了解實際情況。

  為什么?最低收入人群,根據調查,人口普查調查,最低收入里面6%以上的家庭有第二套住房。你就可以想像,中國七個分類,最低、低收入、中低收入、中收入、中高收入、高收入、最高收入。

  你查任何一個,都是七個分類,但是我們最低收入家庭70、80%有房。最高收入是 88%有房。和最低收入大概差 10 到 12 個百分比。

  所以低收入家庭不等于沒有房。原因第一福利分房。老北京的窮人都是福利分房,基本上都有房子。第二,拆遷,第三舊城改造,第四是經濟適用住房等等等等。

  最低收入家庭不等于沒有房,最低收入家庭和最高收入家庭在比如說美國,可能擁有住房率差 30%到 40%,你們沒有算過。

  他給我的報告,可以看到二手房里面的房改房比例非常大。我問他要,他不給我,數字巨大是什么?就是把二手房賣掉,獲得的巨大的收入以后,換一個新房子,我還有一大筆存款。

  舉個例子,你們都看到清華大學有一個老師,被電信詐騙了 1680 萬人民幣,一套房。這個老師平時的房賣了才有這么多錢,這就是我們最典型的所謂低收入家庭或者窮人,他可能算中等收入,一個月一萬塊錢是有可能的。

  但是通過房改房獲得家庭收入而且暴富的有,我們就按高房價,1680 萬是不是可以買?買10 萬一平米的二手房?是不是還可以剩400、500 萬,夠花了。所以你們不要這樣算,你們是錯的。

  所以我特別強調,流入到北京來的人,因為高房價被阻斷了,所以我認為,出臺的這些相關政策,最重要的是讓非本地人失去了占有這些資源,我們叫公共資源。

  但是實際上這個是讓公共資源更加不均勻。所以我跟你們看的房價不一樣,你們老覺得房價是限制,我個人看的更重的是,中國城市的發展過程中,是不是因為政策阻斷了城鎮化的需求?以及阻斷了讓公共資源,讓更多人能共同擁有和共享的階段?

  如果這個阻斷的話,那就這些人永遠沒有資源,外地人不能用北京的資源,還包括其他的地方。那么怎么能進步?

  我沒法接受最好的科技,中國改革的高度發展,其中一重要的是城鄉差距,讓所有人都能無條件地享受城市的資源。 但是現在這個很多城市的限購,讓這個東西,遇到了很多障礙。

  所以下一步是不因為它會影響中國的經濟,我覺得不會,因為大家都不能利用這些最好的資源,就像我們本來古代叫做科考。科考取消了,沒有科考了。我和你們眼睛里看的不一樣,你們老看的是房價高。

  我覺得影響的是其他的問題,這話不犯錯誤。

  05

  我替我姑媽問一個問題,她是您的粉絲,她聽說我要來特別激動。她北京房票用完了, 燕郊的嫌貴,您覺得下一步應該買哪的?

  任志強:

  你問的問題和剛才的問題是一樣的,要投資絕不買最貴的房子,你買一個 17 萬美金的房子,怎么能翻一倍?你買一萬一平米的很快就兩萬了,這么簡單。我覺得你上學也白學了。

  06

  您剛才說的由小房子換大房子, 您的多年教育之下,我發現市場上現在有這種觀念的人已經很多了。就是這個金融真的是變成了普通買房子的人的這種理財的方式。

  尤其是現在,因為我了解到我周邊好多的朋友他們不是為了炒房之類的,他們就覺得在這種情況下自己手里那點錢越來越不值錢,房子成為了他們在理財方面上的一個考慮。

  我不知道您對這種觀念的轉變,您覺得它是好的方向嗎? 您的評價是什么?謝謝。

  所有的財富都在地上,因為永遠有收入

  任志強:

  中國的古話說,戰時黃金平時地,就是歷史上說,只要沒有戰爭時,所有的財富都在地上,因為永遠有收入。到打仗的時候就不行,地搬不走,你把黃金放在兜里跑吧。所以中國的古話是有一定道理的,這個道理到了今天也一樣。

  中國還沒有完成一個重大的任務, 就是城鎮化。你肯看日本,日本泡沫的時候城鎮化 78%,中國到了嗎?出現泡沫的城市基本上都是城鎮化率超過 70%。

  中國現在能超過 70%的城鎮化率的不太多,按照北京的算,上海的也不多,在 63%。換句話說,中國的古人早就告訴你了,固定資產增值是最好的。

  從中國的改革你們可以看到,為什么一開始公私合營先沒收了生活資料和固定資產?因為它最值錢。那你投資投什么?所有的媒體有一個重大錯誤,就是搞不清楚什么是投資。

  如果說國家投資,開發商的一手房叫投資,因為影響到了 GDP。私人與私人之間,包括買股票,在很大程度上不叫投資。我們可以換句話說叫金融投資或者個人投資,和股價沒有任何關系。

  你買了他的房子,他買了他的股票,他買了他的債券,那不是私人之間換來換去?漲了 1000 倍都沒有用。最多是提供點稅收。

  但是開發商是一手房,買鋼鐵,買水泥,買門窗,就變成 了 GDP。幾乎所有的媒體,你們都用了一個詞語經濟從實向虛,尤其是投資從實向虛。你們所有的媒體都用錯這個詞了,什么叫投資從實向虛?人與人之間的金融投資叫虛,因為個人與個人之間交換。

  你把股票變成債券,債券變成儲蓄,都和 GDP 沒有一分錢關系。開發商有。 所以我們現在有一些政策,不能給開發商貸款,這個一下就混了,不能混。

  給開發商的貸款一定算到了 GDP,給個人的貸款,我的金融就不是 GDP。和國家經濟增長沒有任何關系,這 兩個觀念你們作為媒體人都搞不清楚,你們寫的文章臭的不行,都是錯的。

  我說這個沒有道理?你們去查經濟學,經濟學大字典把這個問題說得非常清楚。增加未來收入,而且減少當期消費就叫投資。而轉換就是把存款變成債券不叫投資,叫做金融投資或者個人投資,這是兩個概念。

  你們如果做媒體的搞混了,就欺騙了全中國人民。甚至把我們的頂層設計搞混了, 他們也覺得這兩個投資是一塊的,錯了。你提的問題就是這個問題,要搞清楚,這兩個問題 不是一個事。

  所以談我的住宅我的金融,我們只說我們發展的一個過程,告訴大家怎么判斷對錯。但是經濟學的最基本規律的東西,你不能違反,你們不能搞混。

 

  如果你們做記者的搞混了,我們老百姓就慘了,天天被你們騙,我們怎么活?所以我覺得你們要做好,否則你們提的問題 我就說你提的錯了。老提錯誤問題,我天天得罵你們。

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